Президент России Владимир Путин поручил правительству страны подготовить план мероприятий, предусматривающий поэтапный отказ в течение трех лет от такого механизма, как долевое строительство. Предполагается, что средства граждан, привлекаемые для возведения многоквартирных домов, будут замещены, к примеру, банковским кредитованием, что позволит минимизировать риски для покупателей жилья.
Кроме того, Владимир Путин поручил кабинету министров подготовить предложения по правовой защите россиян, уже отдавших свои средства на строительство домов, повышению ответственности чиновников и застройщиков перед дольщиками
Эксперты РБК-Татарстан высказали свое мнение о том, к каким последствиям для рынка недвижимости может привести полный отказ от долевого строительства и какие альтернативы ему будут предлагаться.
Жилье в хорошем месте всегда в цене
«С текстом закона я пока не знаком, потому что есть только законопроект, который еще будет дорабатываться. Судя по предлагаемой схеме, а это проектное финансирование, потенциальных покупателей жилья на первичном рынке ждут позитивные изменения», - отметил в беседе с нашим изданием генеральный директор АН «Мегалит» Адель Хасбиулин. Рынок, по его словам, станет более безопасным и прозрачным, поскольку появится контроль на промежуточных этапах строительства, а не только по его завершении, как сейчас.
Говоря о влиянии нового закона на цены, гендиректор «Мегалита» подчеркнул, что жилье, особенно в хорошем месте и от надежных застройщиков, всегда будет дорожать. «Причины для этого всегда найдутся, будь то рост стоимости стройматериалов или повышение ставок кредитования у банков. Поэтому, призываю не сгущать краски по поводу перехода на проектное финансирование», - подчеркнул Адель Хасбиулин. Новый закон, как считает эксперт, закроет выход на рынок для «недорослей». Повысится и качество строительства новых домов. «И даже в случае недостроя объект будет интересен для нового застройщика ввиду большей прозрачности на каждом из этапов финансирования и строительства», - уверен риелтор.
В беседе с РБК-Татарстан Адель Хасбиулин особо отметил менталитет нынешних покупателей жилья в новостройках. Опыт обманутых дольщиков, считает эксперт рынка, мало чему учит таких людей. «В отдел новостроек нашего агентства обращается немало клиентов, особенно из районов Татарстана. Гонясь за дешевизной и не обладая полной информацией, они готовы купить объекты у застройщиков с сомнительной репутацией», - отметил риелтор. Адель Хасбиулин призвал всех граждан перед покупкой жилья в новостройках обратиться в надежное агентство за профессиональными рекомендациями, чтобы полностью обезопасить себя от риска недостроя объекта. «Надеюсь, что с вступлением в силу нового закона истории с обманутыми дольщиками навсегда уйдут в прошлое», - высказал предположение гендиректор «Мегалита».
Европа и США обходятся без долевого строительства
Коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова уверена, что компаниям, чья налоговая и финансовая деятельность не содержит "серых" схем, новые законы не повредят, а принесут пользу, так как недобросовестные участники уйдут с рынка сами собой.
Вполне возможна, по ее словам, идея постепенного ухода от финансирования за счет средств дольщиков к финансированию за счет банков. «Подобное давно практикуется в странах Европы и США. Существует оптимальная модель - около 10% покупатель платит в качестве задатка, а остальную сумму оплачивает после окончания строительства», - сообщила Дарчинова. Средства на строительство, по словам эксперта, выдаются банком в качестве проектного финансирования, подкрепленные заключенными договорами купли-продажи будущих квартир. Для банка это служит гарантом спроса на данную недвижимость. После завершения строительства покупатели могут обратиться в банк и взять ипотечный кредит. «Однако, для подобной модели необходимы идеальные условия, особенно наличие доступных кредитных средств», - уверена Антонина Дарчинова.
Среди положительных последствий поручений президента России коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» отметила высокую ответственность застройщика и дополнительное страхование покупателей. Среди отрицательных последствий эксперт выделила рост ставок по кредитам, поэтому необходимо, по ее мнению, нивелировать риски по кредитному финансированию для удержания ипотечной ставки на оптимальном уровне. «Цены на жильё также могут возрасти, но если это приведет к повышению качества строительства - то эта мера оправдана», - считает Антонина Дарчинова.
Отказ от долевого строительства оживит вторичный рынок
Руководитель филиала оператора недвижимости «Перспектива 24-Казань» Алмаз Шириязданов напомнил, что тему отказа от долевого строительства обсуждают уже два года. «По моему мнению, без долевого строительства рынок жилья ждут серьезные изменения. Останутся лишь крупные его участники, малые и средние компании не смогут играть по новым правилам и уйдут», - полагает риелтор. Сегодня Алмаз Шириязданов не видит достойной альтернативы долевому строительству и считает, что в ближайшие три года она вряд ли появится. «Вместе с тем, рынок предлагает потенциальным покупателям недвижимости как минимум 6-7 схем приобретения недвижимости в строящихся домах, из которых наиболее безопасной схемой является долевое участие в строительстве», - обратил внимание эксперт.
Алмаз Шириязданов отметил, что отказ от привлечения средств дольщиков однозначно приведет к удорожанию квадратного метра жилья хотя бы потому, что крупный монополист рынка при отсутствии конкурентов будет диктовать его участникам свои условия. «Но есть во всей этой, на первый взгляд, печальной истории и положительные моменты. Например, отказ от механизма долевого строительства еще сильнее оживит рынок вторичной недвижимости», - подчеркнул Алмаз Шириязданов.
Цены на жилье могут вырасти на 30%
По мнению руководителя Госжилфонда при президенте Татарстана Талгата Абдуллина, 2018 год будет непредсказуемым. «Сейчас государство приняло ряд решений в части финансирования долевого строительства, которые отрезают от финансовых источников подрядные организации. Но все это приводит к удорожанию стоимости строительства. Предполагается, что дольщики будут вносить свои средства в банк, а банк будет кредитовать подрядчика», - отметил глава фонда.
Но банку, по словам Талгата Абдуллина, нужно забрать свои проценты, к тому же, в стране не сформирована техника банковского сопровождения строительного процесса – ее просто нет. «А у нас такая система есть, и мы знаем, кто что должен делать, и каким образом это влияет на результат. Еще на цену квадратного метра будет влиять изменение цен на стройматериалы. В связи с уменьшением их производства, неизбежно будет подорожание», - считает эксперт.
По мнению руководителя Госжилфонда, если государством будут приняты меры в части долевого участия в строительстве, то удорожание квадратного метра составит 18-20% при условии, что квартиру будут строить год. «Если строительство растянется на 1,5 года, то удорожание составит до 30%, поскольку в стоимость квартиры войдет еще и цена кредитных ресурсов в дополнение к прочим затратам. При этом, если начнется спад объемов ввода жилья, то поднимутся цены на стройматериалы», - резюмировал Талгат Абдуллин.
СХЕМА ПРОЕЗДА
